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美国买房有技巧
作者:suzhou 日期:2010-1-5 18:06:54 人气:
受到美国金融危机的影响,美国的房价似乎走到了谷底。1美元的房子并非空穴来风。事实上, 在美国一套独栋别墅,一个小花园,一百多万人民币,就可以实现这个美丽的梦想。

  文|《小康·财智》记者 陈建华

  2008年以来,中国的房地产市场遭遇寒流,成交量越来越少,但是价格仍然让人无法接受。与此相比,美国的房子似乎异军突起,受到更多关注。搜房网组织了美国买房看房团,引起了世界的关注。

  美国房价降幅不一

  “在我们去之前,即在2008年底,美国的一些特别低价的房子,比如银行的回收屋和法院的拍卖屋,已经被一些投资者购买。所以第一波的时候价格很低,我们错过了一个好时机。”北京英格律师事务所主任殷律师向《小康·财智》记者说。殷国华是搜房网首批赴美看房团的成员。

  殷国华介绍,美国的房地产市场很成熟。美国房价十来年一直是上涨的趋势,即使有过短期的回调,最终还是上涨。从2007年以后,价格下跌的很快,整体感觉来说,有的地方,可能下降有40%到50%的幅度,比如说洛杉矶、拉斯维加斯,纽约部分地方。而旧金山和波士顿,因为土地相对比较紧张,可发展的空间不大,房价的跌幅很低,大概有的才5%左右,有的在10%,好的地段跌幅在5%以下。

  在美国有一个说法,房价,在好的地段,好的位置,它的下跌幅度比较低。美国有的地段,即使大势见底了,它的房价也不至于跌幅太大。

  美国城乡差距不大,但是美国社区的品质差异非常大,这和中国也有点类似。比如说特别好的,不管是私人居住区也好,还是高品质的社区,这种房子虽然房价现在也降了,这对于购房者反而是个利好消息。首先是房价确实下降了,这种高品质的社区,虽然降的不大,但是实际上仍然下降了。其次是有房可买,如果在房地产市场特别热的时候,真正涨价的时候,你想买,却买不到好的房子,有这种好的社区的房子,房主不愿意出售。

  “所以从这个角度来讲,如果要买高品质社区,现在是机会,趁这个时候有选择余地,完全是买方市场,你可以选择。如果是为子女上学或购房自住考虑的话,这个跟大势见不见底,关系不是太大,但是作为投资,如果选对的话,应该也是时机。”殷国华对记者坦陈。

  1美元陷阱

  如果是投资,在美国买房的第一要点是位置,第二要点是位置,第三要点仍然是位置。相距500米的两栋房子价格可能天渊之别,升值潜力也大相径庭。一般来说,“富人区”的房子条件比较好,增值空间比较大。

  “1美元房子是一种炒作。如果真有1美元的房子,那肯定这是一种不正常的处置,是处置没有价值房屋的一种方式。比如说为了避免遗产税,或者是避免房产税,房子买了基本上没有价值,因为房屋租不出去,房主在那里住是不可能的。你自己没法住,别人也没法住,这个房子你买不买?”殷国华解释到。

  美国任何一个州的法律规定,所有的房产必须是按照当时的价值要缴纳房产税等等,而且美国的物业管理费和涉及到人工方面的价格都很贵,比如说草坪要浇水,然后修剪草坪,或者其他的要有人清扫,这些费用都非常高。

  殷国华介绍就是根据个人的需要,到美国买房的至少分几类:

  一类是考虑子女求学的或者自住的。那就要考虑在大学所在地社区的房子。比如说上次看房团去过离硅谷很近的美国斯坦福大学附近一个好的社区,下跌的空间很有限。斯坦福大学旁边这个小区给他们印象确实很好,很干净,很特别,它的最大特点好像是一个天然的植物园,非常的漂亮,没有遮挡,开放性的看不到大门,这附近连排别墅,面积大约200平米,价格是50多万美金。

  第二类投资,就看个人的眼光。如果说在合适的时候,比如说赶上银行的回收和法院的拍卖等好时机,那么你再低价吸入,过去、现在和将来都有时机。对于其他的,比如说有的想做商业或者其他投资的话,这个差别就比较大了,有的商铺或者是写字楼这类的投资,因为有的地段商业房子跌幅特别大,但是也有的可能基本上没有怎么跌,这个就看个人眼光。

  美国很大,选择什么样的城市买房是每个投资者首先应该考虑的问题。大多数中国人对美国的地理环境和各个城市的生活环境都不大了解,他们只熟悉国内经常提起的大城市,如纽约,芝加哥,洛杉矶等,却很少有人了解美国对于美国城市的排名,例如美国著名的经济杂志每年都会对美国的城市排名,美国排在前面的最适合居住生活商业的城市在加州只有一个(Irvine),新泽西州有两个(Franklin Township 和 Piscataway),北卡罗莱州有两个(Raleigh 和cary),其它的就不一一列举了,总之,纽约和洛杉矶从来都不是美国人心目中的好城市。

  毕业于武汉大学的陈美玲女士,厌倦了国内的繁忙生活,终于在2008年底安家美国。她对《小康·财智》记者说:“我认为与其在纽约生活,不如在国内的深圳或上海,既然来美国,就是想享受中国没有的东西,这里的生活环境之好和房子周围的环境(前后花园都有几百平米),甚至你家后院全是树林,那种安静,祥和,教育环境和人的礼貌在纽约是很难有的。”

  美国买房税费高

  美国房地产市场的法律法规应该是已经是相当规范了,首先这个行业不存在暴利。开发商合法运作一个项目,正常的话它有5%左右的利润,高也高不了一两个百分点。在美国拆迁法规是很严谨的,拆迁是一个平等的法律关系,必须要经过原房主,或者说原土地主的同意,因为美国土地是私有的。所以在美国要想成片地拆迁,大批开发,除了那些新区,在老城区或者是已经有房主的这些地方开发是很艰难的。

  殷国华说,在旧金山他接触了一个华裔开发商,在市中心开发了一栋单体的公寓楼,他的旁边那个地方就是一个停车场,他就是为了拆迁停车场他已经花了8年的时间,现在还没谈下来,他说很难谈下来。

  在美国开发一个房地产项目从征地到最后完工,大概周期要10年—12年左右。因为它从开始土地报批立项目规划,到最后开发成功,最后卖出去这个周期是非常长的。

  关于美国房屋税费的问题,其实最突出的就是多一个房产税和遗产税的问题。中国未来可能也会出现这种情况,美国有的州遗产税高达到40%左右。

  其他的税,像印花税、契税,交易税,基本跟中国差不多。但是有一个特点就是美国各州政策不同,比如说加州,州长施瓦辛格签署了一个文件免除房产交易税。美国实际上没有房地产救市这一说,但是针对现在经济不景气也有些措施的,联邦政府也有这种政策,就是对现在现时购房,多数地区可以免交易税,交易税大概好像是3%—5%左右,各个州不一样。

  比如说咱们在买房的时候,在旧金山,可能在50万美元左右的,可能能省一到两万美元,这个税它也是退税制度,就你买了房子再退,你先交,以后可以退。

  美国的房产现在确实处于低位,但在购买后,每个月每一年都要支付一定的地产税以及房屋保险。这也是1美元房主愿意倒贴1万美元的原因——低价房屋如烫手山芋,不卖的话每天都要付钱。很多中国人到美国买房子会陷入贪小便宜的陷阱里,不能完全相信宣传广告上的信息,低价房的代价可能是更多的后续手续。

  陈美玲说:“以一栋位于休斯顿糖城成交价为18100美元的别墅为例,一年的支出费用达8000多美元。包括:地产税3900美元/年;房屋保险576美元/年;社区管理费800美元/年。如果出租的话还要付租房中介一个月的租金(租期一年以上);租房委托管理费用80美元/月,房屋设备损坏保险365美元/年。所以现在去美国购房的人要么需要自住,比如那边有孩子在留学或者已经有亲戚定居。要么想投资,乘着美国房价低谷购进等三五年回暖;也有的人考虑到人民币对美元的升值潜力已经不大,看好美元,为了保值购入美国房产。否则,如果只为了圆一个别墅梦想,则大可不必凑热闹。”

  到美国买房最好找律师

  作为律师,殷国华特别注意考察美国的房地产法律制度,也特别强调美国买房的法律风险。

  他介绍,在美国买房子通常二手房占多数,新房也有,新房这个跟中国基本是相似的,所以审查相关的合法证件,对于二手房就应该谨慎。

  二手房在美国通常是要有房产经纪人来操作,很多跟中国不同,你很可能从来就没有见过房主,在美国见不到房主是正常的,但是你一定要审查清楚相关的证件,也可以自己到相当于中国区县级房地产交易中心,房产登记部门去查证这个房屋的一个产权情况。

  最安全和保险的做法是,花一两千美元花费,应该很低一个花费去委托一个房产的律师,做一个房屋调查,调查这个房屋权利有没有瑕疵,这个房主有没有抵押,房主的信誉等。有的房主破产了,信誉额严重透支了,或者存在有些危险债务,会牵扯到这个房屋的。如果律师做出调查报告,他们要对这个报告负责,确保这个交易的安全。

  在美国,交易程序跟中国基本差不多,但是交易报价稍微不同。美国的房屋,假设我这个房屋卖的话,一般交给经纪人,然后经纪人就会给我做报价,根据不同的购房人他给做几份,每人做一份类似于招标书似的竞价,然后来选择。如果是一次性付款,有可能你出价不是最高的,但是我可能选择卖给你,或者你信誉好,或者你适合,你的爱好,或者说跟文化相关的,就跟你成交。有人出价高一点,但是他付款的方式,或者房主对他不感兴趣的话,也不见得跟他成交。

  美国是按照实际使用面积计算房子的大小。殷国华说在美国,他看的一个楼盘,就发现二百平米三层别墅,还带了个阁楼,我就觉得有中国将近三百平米那么大。当然如果有机会中国也要按照使用面积,否则购房者根本搞不清楚到底多少平方米。

  “我也是因为出于子女求学自住的考虑才选择美国买房,现在倾向选择洛杉矶的一处房子,具体的地址现在保密。”殷律师对记者说。

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